政府收購大埔宏福苑業權的期限於8月31日屆滿，截至當天，政府聲稱已有1971戶業主，即99.3%的業主，交回接受收購建議信件，只餘13戶未同意出售業權。在未有公開售樓名單等證據下，政府提供的交易數字未必可信，但唯一可以肯定的是：在政府沒有提供回遷選擇下，加上聲言會「立法」買下餘下業權下，業主含淚進行的賣樓交易，進行得如火如荼。
不少人認為，政府最後都會成功收回所有業權，成為唯一業主，之後鏟平八座大樓，宏福苑的慘劇將會長埋於泥土中。
然而，在此刻，事情或有轉機。
《透視報》收到居民爆料，指由於大部分宏福苑的居屋是未補地價的，政府疑似違規，沒有遵從《房屋條例》的規定來購買業權。我們之後的調查發現，就未補地價的宏福苑居屋單位，政府沒有要求買賣雙方向房委會申請並取得法定的「證明書」便買賣業權，違反了法例規定。有簽署了買賣協議的居民親口向本報確認，政府沒有在口頭上或在協議文件中，要求業主向房委會申請證明書，也沒有指出宏福苑回購方案獲得豁免申請。調查也發現，政府用「公司」買入宏福苑的居屋業權，是違反了《房屋條例》，當中規定業主只可以賣業權予委員會或委員會提名的人（公屋戶、綠表和白表人士等），而非公司！
房委會職員：二手居屋不能賣給「公司」，否則違反《房屋條例》
本報接觸了專責的房委會職員，對方說未有聽聞政府有特別安排，讓宏福苑業權的買賣方豁免規管未補地價居屋交易的相關法規。代表政府買入業權的是一間私人有限公司「收購宏福苑業權有限公司」，而該房委會職員說，未補地價居屋只可以出售居屋給綠表人士（即輪候公屋人士，或公屋居民）或白表資格人士；私人公司是不可買入未補地價居屋的，否則違法，違反房屋條例。
房屋局在9月3日公布，截至當天，政府已與1595戶業主簽署買賣協議，佔總數約80.4%。這意味如果政府遵守法例，房委會理應已經處理了1595份申請，但據該房委會職員說，從沒有在大火後處理過宏福苑業主申請證明書，但她不排除有特別隊伍處理宏福苑的申請，指她本人沒有聽聞過有這一隊人。
究竟房委會和《房屋條例》的規定是什麼？政府收購宏福苑業權的行動是否違法呢？我們將會在本文探究。
房委會網站訂明：買賣雙方均須向房委會申請「證明書」才可交易
讓我們先看房委會網站。香港房屋委員會 (房委會) 是根據《房屋條例》於1973年成立的法定機構，負責制定和推行本港的公營房屋計劃（包括公屋和居屋）。大部分香港的居屋（全名：居者有其屋計劃），包括宏福苑，是由房委會統籌、策劃及興建的。
根據房委會網站的介紹，房委會於1997年6月正式推行「居屋第二市場計劃」，「使業主在毋須繳付補價的情況下，將單位轉售予房委會提名的人」，讓現居公屋住戶、綠表資格證明書持有人、和而毋須繳付補價，免補地價購買二手居屋。之後房委會再擴闊合資格買入人士，包括房委會轄下中轉房屋的認可居民、和白表買家（即符合入息及資產上限的非公屋居民）。房委會訂明：為符合居屋第二市場計劃的規定，買賣雙方均須向房委會申請所需的證明文件，（包括賣方的「可供出售證明書」、買方的「購買資格證明書」和「提名信」)。正式買賣合約及轉讓契據則由律師辦理。而有關的臨時買賣合約、正式買賣合約及轉讓契據必須採用房委會／香港房屋協會(房協)指定的標準格式文件。
以上房委會的法定要求，其實隨處可見。地產公司的櫥窗外，也經常見到宣傳海報介紹未補地價的二手居屋的買賣程序。 簡而言之，二手居屋的交易，買賣雙方必須跟從這個步驟：1）申請以上提及的「證明書」，2）簽署臨時買賣合約，3）簽署正式買賣合約，4）最後才簽署轉讓契據。
政府的宏福苑買業權程序，與法律規定大不相同
然而，政府的宏福苑回購方案的買賣程序，卻跟以上房委會基於《房屋條例》的規定很不一樣。
根據房屋局局長何永賢在8月28日的Facebook帖文，宏福苑業主向特區政府出售業權涉及三個步驟，「一是交回「接受收購建議信件」，二是簽署出售所屬宏福苑單位的《買賣協議》，三是完成轉讓契約。完成第一步的業主可按其所屬批次參與電腦隨機排序；完成第二步的業主將會獲邀揀樓；至完成第三步，房委會及房協方會與該業主簽訂購買新單位的《買賣協議》或《臨時買賣協議》。」
政府在3月27日成立了宏福苑長遠居住安排方案專題網站（www.hb.gov.hk/wfc/tc），提供一站式提供與方案有關的最新資訊和消息。網站的「常用問答」的第14條《接受收購建議的流程為何？業主需要委聘律師處理嗎？》，所述的整個流程完全沒有提及居民要跟隨《房屋條例》針對買賣二手居屋的規定，亦沒有說宏福苑收購計劃在條例上獲得豁免。
回答寫到「接受收購建議後，將進入業權買賣的法律流程。為辦理後續法律程序（包括簽署《買賣協議》（ASP）及《轉讓契據》（Assignment）等法律文件），業主需要自行委聘代表律師（conveyancing solicitor），有關安排與一般物業買賣交易相近。」這回答竟然說「有關安排與一般物業買賣交易相近」，即政府公然說宏福苑的回購業權程序，沒有跟隨房委會有關二手居民買賣的規定。
由此可知，政府收購宏福苑業權的程序，與房委會針對二手居屋的買賣規定，是完全不同的。由於買賣涉及居屋，買賣雙方必須根據房委會的規定，為何政府沒有跟隨有關規定？何永賢所指的「三個步驟」程序是基於什麼法例的呢？ 政府的做法是否不合法呢？
測量業專業人士：居屋是給有住屋需要的「人」購買，而不是讓「公司」擁有
還有一點非常重要。5月14日政府發布新聞稿，公布成立了「收購宏福苑業權有限公司」來收購宏福苑業權，但沒有解釋為何要用私人公司，而不用房委會來收購。《透視報》早前在公司註冊處查冊了，得悉「收購宏福苑業權有限公司」（Wang Fuk Court Property Acquisition Rights Limited）是在4月20日成立，屬於私人有限公司。「財政司司長法團」是唯一股東，何永賢是唯一的董事。
這就奇怪了，如上所述，根據房委會的「居屋第二市場計劃」的規定，二手居屋的買家必須是公屋住戶、綠表持有人、和白表買家等人士，一間公司是不合資格買居屋的，那麼「收購宏福苑業權有限公司」買入宏福苑的居屋，是否違反了《房屋條例》呢？
本報翻查《房屋條例》，當中的附表1訂明：「除本附表第4段另有規定外，購買人無論何時均不得將出售的土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或看來是將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或訂立將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地的協議（但向委員會或委員會提名的人作出者除外）」
附表1的意思是，居民業主只可把居屋單位出售予房委會或其提名的人，但如果買入已過5年並且已補地價，居屋業主才可以把物業在公開市場出售予其他人士。簡單來說，法例規定居屋業主在買入單位後，如未補地價，是不可以出售，除了出售給房委會或其提名的人。
測量業專業人士Danny Chung指出，根據《房屋條例》的附表1，「收購宏福苑業權有限公司」並沒有資格買入宏福苑的業權，居屋業主只可出售居屋給房委會或委員會提名的「人」，即現時房委會規定的合資格人士，而不是公司。
「一間公司當然不是人。條文中指的是“提名的人”，而這不包括公司的。居屋是給有住屋需要的人購買的，是給“人”去擁有的，而不是讓“公司”擁有居屋的。這解釋為何政府沒有包括“公司”為合資格買家。資助房屋是給人居住，而不是給公司作投資工具的。」Danny說。
政府擁有的「收購宏福苑業權有限公司」與房委會無關
Danny補充說，《房屋條例》的附表1清楚說居屋可以賣給房委會，但沒有說也可以賣給房委會成立並擁有的公司、更加沒有說可以賣給政府所擁有的公司。「即使房委會擁有的公司可以符合資格，但其股東必須是房委會。現在該收購業權的公司的唯一股東是「財政司司長法團」，這並不等同房委會。」
他說，雖然「收購宏福苑業權有限公司」是由政府擁有，但它與在房屋局轄下的房委會無關。他查閱房屋局網站，發現房屋局沒有發過任何有關「收購宏福苑業權有限公司」的新聞稿，也沒有發出任何書面及公開聲明，來闡明「收購宏福苑業權有限公司」是屬於《房屋條例》附表所指的被提名人士。
未補地價的買賣協議包含第31條，聲言房委會已提名買家（「收購宏福苑業權有限公司」）可購入單位，但從未向外公布或修例
本報獲得一位宏福苑居民簽署的英文《買賣協議》，而他的單位是已經補了地價，即可以在自由市場買賣，不受房委會對未補地價居屋的出售限制約束。該協議在兩處——第13頁及最後一頁——清楚寫明「收購宏福苑業權有限公司」（Purchaser）為買方。
Danny查看協議內容後，指出該《買賣協議》並沒有提及有任何聲明，指「收購宏福苑業權有限公司」屬於「房委會提名的人士」；亦沒有提及買方的職員是否表明以代表房委會的身分行事；更沒有提及房委會是否已向賣方提供證據，以證明「收購宏福苑業權有限公司」是代表房委會。
然而，在未補地價的單位的買賣協議中，卻隱藏了一個耐人尋味的細節。
我們接觸的一位未補地價的居民李先生透露，簽了買賣協議後，東華三院的律師沒有給他一份副本，他以為自己簽的買賣協議跟已補地價的業主所簽的買賣協議是一模一樣的，為了證實這一點，Danny到土地註冊處找到一份未補地價而賣出換現金的買賣協議，跟巳補地價的業主給我們的買賣協議來比對。
雖然該未補地價的協議也是寫明「收購宏福苑業權有限公司」（Purchaser）為買方，但兩份協議的最大分別是：在未補地價的協議裡，被插入一個「31條款」，題目是“SUBJECT TO HOUSING ORDINANCE (CAP.283)“（《符合《房屋條例》的規定（第283章）》，寫到：
31.01指出「This Agreement and the subsequent Assignment are subject to the terms, covenants and conditions mentioned in the Schedule to the Housing Ordinance (Cap. 283) (“the said Housing Ordinance”) and any amendments that may be made thereto from time to time. 」（本協議及其後之轉讓，均受附於房屋條例（第 283 章）（下稱「該房屋條例」）之附表所載條款、契諾及條件所規限，以及其不時可能作出之任何修訂。
31.02指出 「The Purchaser has been nominated by Hong Kong Housing Authority under paragraph 4(C) of the Schedule to the said Housing Ordinance for the purchase of the Property and no premium is required to be payable by the Vendor to Hong Kong Housing Authority under the said Housing Ordinance.」（買方已獲香港房屋委員會根據房屋條例附表第 4(C) 段提名，來購買物業，而根據該房屋條例，賣方無須向房委員支付補地價。）
而協議中所說的買家正是「收購宏福苑業權有限公司」（政府為收購業權而在早前成立的公司）。
房委會從沒有公佈有關提名，誰草擬買賣協議內容的？
雖然合約聲稱房委會已按條例的附表4C提名買家（即「收購宏福苑業權有限公司」）來購買物業，但房委會從沒有公布有關提名。是誰草擬買賣協議內容的？是誰加入這個條款的？是政府，還是負責收購的「收購宏福苑業權有限公司」？無論是誰寫的，這條款是否真的得到房委會的授權的？如果是，為何房委會沒有公布出來？
Danny Chung說「房委會本可以作出公開公告，說明該公司是獲提名的人士，但房委會並沒有這樣做。」他更指出，在2026年5月14日政府發布的新聞稿中，政府宣布成立了「收購宏福苑業權有限公司」來收購宏福苑業權，新聞稿並沒有解釋該政府公司與房委會之間的地位或關係，或房委會已經提名了該公司可以買入未補地價居屋。「這令人懷疑政府在未補地價單位的買賣協議中加入了第31段，而不公開公布，是希望沒有人注意到。最後，公眾或新聞媒體中，沒有任何人留意到這一點，來繞過法例規定。」
《房屋條例》附表1指出，未補地價的居屋不能賣出，除非賣給房委會或房委會「提名的人」（such person as the Authority may nominate)。
他說根據法例，未補地價的二手居屋的買家必須是“人”，而不能是“公司”。「由於單位是未補地價的，《房屋條例》的出售限制仍然有效，該物業只能出售予房委會或獲其提名人士，而「人士」是指自然人（不包括公司）。」他說。他指出，閱讀房屋條例的內容，。若採用嚴格的字典意義，「person」與「人」不可能包括公司。
「如果你深入讀《房屋條例》條例，就會明白條例裡的買房子概念是要將居屋單位賣給有住屋需要的人，而不是賣給公司。我們可以清晰見到《房屋條例》的立法意圖是居屋單位原本是只打算讓「人」擁有並居住的。如果是私人發展商的話，可以將他們建成的單位賣給任何人或公司。但居屋，只能賣給人，不能賣給公司。」
他指出，根據公司註冊處的登記， 「收購宏福苑業權有限公司」並非由房委會擁有，與房委會之間毫無關聯，因此是不能代表房委會回購業權的。
他進一步分析，該政府公司由何永賢（Winnie Ho）擔任董事，但公司註冊文件顯示，董事一職只是以她個人身分使用其姓名「Winnie Ho」，而不是以「房屋局局長（Secretary for Housing）」的身分。「若公司註冊文件指明董事職位是「房屋局局長」的話，就可能可以爭辯該公司與房委會存在一點點關聯。」Danny補充說，該公司是由「Financial Secretary Incorporated（財政司司長法團）」為唯一股東所擁有的，而財政司司長法團並不是房委會。
他坦言，政府通過一家「私人公司」買居屋業權，可能有機會觸犯了法例。
加入違反法例的條款，買賣協議有否法律效力？
總結來說，Danny指出，政府在未補地價的買賣協議放入第31段，反映政府明顯知道「未補地價」的單位，是受到出售限制所規限，而疑似以某種方式繞過《房屋條例》中的規定，因此在第 31 段寫明，房委會便「提名」該公司，可以購買未補地價的居屋，漠視法例規定被提名的必須是人，涉嫌蒙混過關。
到目前為止，政府也沒有作出過公布或修例，訂明該公司獲提名人士。這代表以該公司購買未補地價的居屋是違例的。他指出，即使政府將會通過修例或公布合法化此提名，容許這間公司買業權，也是違反居屋的根本目的，就是給有住屋需要的人置業，而不是給公司作投資的。在這情況下，在買賣協議加這第31段條款，便可以合法化涉嫌違反《房屋條例》的行為？ 即使業主簽署了《買賣協議》，這種買賣協議有否法律效力？此例一開，是否其他公司也可以合法地買未補地價居屋，作投資用途？
外界認為，如政府修例或公布這間公司可以買二手居屋業權，或把不符法例的第31段條款放在買賣協議中，很大可能會受到司法覆核！
即使政府作出「新聞公布」，也不能繞過《房屋條例》和凌駕法例
總結本報的調查，政府並沒有公佈收購宏福苑業權的安排已經獲得《房屋條例》所豁免，也沒有口頭及書面通知居民。事件反映政府有違公眾和居民的知情權，而更重要的影響是政府涉嫌沒有守法來買業權。
從法治的角度，政府並不能以一個新聞公布，表示會用公司收購業權，和買賣雙方不用向房委會申請出售居屋的證明文件，來繞過《房屋條例》的要求，凌駕法例，否則這是影響香港的法治的。
Danny認為，即使政府之後補回新聞公佈，指出事件獲得特事特辦，也不合符法律原則。
「如果是特事特辦，特事特辦是否有法律基礎？即使它想特事特辦，香港是否有法律容許特事特辦的呢？特事特辦的安排是否抵觸房屋條例？收購宏福苑是通過什麼條例的呢？」Danny說。
政府涉嫌違規的收購，能否令政府的拆卸行動延後？
他認為，剩餘未賣業權的宏福苑業主、或簽訂了買賣協會但仍沒有簽《轉讓契據》的業主（即仍然是業主）、和其他宏福苑居民，可就政府涉圍規買業權的問題作理據，看看能否令政府的拆卸行動延後。
居民的理據不但是政府未有跟隨法例規定，還在於政府的不透明，令居民一直被蒙在鼓裏。他指出，居民要問的問題包括：簽署買賣合約的業主有否被告知，證明由政府成立的公司「收購宏福苑業權有限公司」已獲房委會提名，並獲授權回購該等單位？《房屋條例》附表中提及的「委員會提名的人」是否包括收購宏福苑業權有限公司」？
本報昨天下午發了電郵給房屋局，查問政府收購宏福苑業權一事以及相關程序是基於什麼法律基礎，政府的收購行動有否違反任何法律程序等問題，並要求局方同日回應。但至凌晨截稿前，我們沒有收到回應。如果本報之後收到房屋局回應，會發布出來。
與《透視報》一起調查的Danny Chung回看整件事件，仍然有不少疑惑，包括《房屋條例》附表1訂明可以將單位賣給房委會，為何政府不這樣做？「如果這次回購安排計劃用房委會名義去回購，而不是用「收購宏福苑業權有限公司」，涉嫌違規的問題應該不存在。我不知道為什麼政府決定要用一間“私人公司”去回購，而不用房委會？」
宏福苑回購事件有很多疑團，《透視報》會繼續發掘。
透視報編輯部
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