嘉城大廈的商場「業主委員會」被指「黑箱作業」，惟民政署不管？

早前《透視報》獨家揭露元朗嘉城大廈的業主立案法團公然違反《建築物管理條例》規定，不如期在6月5日開業主大會，民政署不理。之後民政署職員回覆本報稱「正在處理」事件，居民之後再向元朗民政署查詢，負責的職員說該法團應承會在6月15日之後才開業主大會。居民非常憤怒，認為民政署公然支持法團違反法例不開業主大會。

事件仍然未有平息之際，商場業主再向本報透露，他們所受的苦不但是來自控制整棟大廈的法團，還來自一個控制商場（嘉城廣場）的三不管的「業主委員會」。小業主多次向民政署投訴，對方也拒絕伸出援手，事件暴露一個比法團更加「無皇管」的組織，影響著無數的小業主。

嘉城大廈的業戶包括住宅業主和商場內的333戶業主，全部受著整棟大廈的法團控制。不但如此，商場業主再額外受困於商場的「業主委員會」（Owners’ Committee，下稱“業委會”）的操控。這個委員會的全名是「嘉城大廈廣場業主委員會」。

嘉城廣場商鋪業主Gigi（化名）向本報指出，業委會與管理公司一直操控商場，運作不透明，如同「黑箱作業」，不但以往擅自用大量金錢打官司，不給予費用單據給業主，帳目不清，所用的管理公司的服務態度惡劣。

由於開不到業主大會推翻業委會，令商場業主投訴無門。

元朗嘉城廣場商鋪業主Gigi（化名）向本報指出，業委會與管理公司一直操控商場，運作不透明，如同「黑箱作業」。

業主稱，民政署規管有漏洞，不監管分契的物業

《建築物管理條例》（香港法例第344章）是香港規管多層大廈管理的核心法律。它為業主提供法律框架成立「業主立案法團」。然而，這條例並不能規管所有大廈，形成了一個法律真空。

香港絕大多數的多層大廈或屋苑都有一份具法律約束力的大廈公契（Deed of Mutual Covenant），用以規管物業業主、住客及管理公司權利與義務的法律文件，但當一棟大型建築物需要進一步細分不同部分的特定規則，便會另外訂立「分契」（Sub Deed of Mutual Covenant」）作出規管。

元朗嘉城大廈有一份公契，而原業主其後在大廈底層發展商場部分時，再於2006年定立「分契」來規管商場，這就種下了一個規管的陷阱，令商場業主不能保護自己的權益。

Gigi說，根據民政署的慣例，《建築物管理條例》只可規管公契的大廈，而不會保障「分契」的部分。她說，如果「分契」規則寫得完備，保障就稍為好一點，如果有很多漏洞，業主就墮入三不管的地帶，嘉城大廈的商場就是一個例子。

業委會罔顧分契規定，不按20%業主要求開業主大會

商場的分契規定要成立一個「業主委員會」來管理，但由於其分契有很多灰色地帶，令業委會有機會濫權，不受控制，導致多年來商場業主的權益被剝削，並無法反抗！

例如，業主要求舉行業主大會是最好的爭取權益的方法，而根據《建築物管理條例》附表3的第一條，「在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會」，但嘉城廣場的業主就得不到這個保障。商場的分契只規定業委會要召開周年大會，但沒有定出時限。Gigi說這個漏洞，讓業委會「喜歡開就開，不開就不開」，議程也是由管理公司決定的，我們根本不能改變，因此一直不能撤換業委會的主席及委員。

她說，業委會平日沒有例會的，只會在喜歡的時候開業主大會，來通過想要的議程。2026年4月27日，業委會再召開業主大會，要求決議通過管理服務合約續約。「當天我們商戶會有80多張票反對議程，但他們有勁多的授權票，說自己有181票，不知道在哪裏來的，於是就通過議程。」

有別於《建築物管理條例》的規定——若有不少於5%的業主提出書面要求，業委會須在14天內召開業主大會，嘉城大廈廣場的分契要求業主必須得到20%業權份數，才可召開業主大會，由於20%門檻非常高，令業主很難找到足夠業主簽名要求開業主大會。Gigi說，即使商場業主遵守這個要求，對方也不會開業主大會。

Gigi說，業委會對分契的要求視若無睹。「我們在2024年，有20%業主要求開業主大會，要求罷免業委會，但業委會說如果罷免了他們及更換管理公司，就會影響正在進行的官司（與前管理公司的官司），如換人就要重新集資支付律師費和排期訴訟，來推搪開會。」她說。

商場的分契只規定業委會要召開周年大會，但沒有定出時限。
Gigi說這個漏洞，讓業委會「喜歡開就開，不開就不開」。

民政署拒絕協助，指分契和業委會不受條例約束

商場業主過去不停向民政署投訴，但被拒諸門外。「民政署說嘉城廣場的業主委員會並非《建築物管理條例》下成立的法團，而是受商場的分契管轄，而分契是私人契約，指如果有爭議就要自行入稟土地審裁處。」她說。

她對民政署的說法很有質疑。「這是非常矛盾的，我們商場的商舖業主也需要受制於大廈的業主立案法團，而法團是受344規管的，怎會一個物業細分下來，有商場部分，商場就得不到法例保障？」Gigi說。

她也向一名前元朗區議員尋求意見，對方說商場的契約是分契，屬於大廈的公契引伸出來的一部分，理應受法例344的保障，而沒有法律上的理據344不規管。Gigi也去高等法院旁聽有關業委會主席和現任管理公司與前管理人的官司，清楚聽到法官和大律師不時引用《建築物管理條例》和大廈的公契。「由此可知，344條例署保障分契物業的。」她說。

「民政署說嘉城廣場的業主委員會並非《建築物管理條例》下成立的法團，而是受商場的分契管轄，而分契是私人契約，指如果有爭議就要自行入稟土地審裁處。」業主Gigi說。

業委會十多年來不換屆、不透明，帳目不清

在沒有部門和法例監管下，「業主委員會十多年不換屆、不透明、不問責。官司如何打、工程如何做、錢如何花，業主一概無從得知。」業主Gigi說。

她說，由於公契沒有說明業主委員會的期限，業委會的主席和委員不但多年來不需要撤換，不需提交帳目，沿用服務態度惡劣的管理公司多年，業主也無法改變。

Gigi說「管理公司權力凌駕業主之上，委員會縱容管理公司及沒有履行監察工作。商場管理烏煙瘴氣，業主長期只有付款責任，卻沒有知情權、參與權及選擇權，猶如商場的提款機，如有反對聲音，就發律師信恐嚇業主。」

她說，業委會的主席和管理公司沒權擅自用商場管理費錢（來自商戶的管理費）打官司的，在業主挑戰下，該主席聯同管理公司在2024年召開了大會授權業委會打官司，意圖令自己過去十年的做法變得合理，最後獲得通過。

業主Gigi說，在沒有部門和法例監管下，業主委員會（見圖）「十多年不換屆、不透明、不問責。官司如何打、工程如何做、錢如何花，業主一概無從得知。」

業主稱，管理公司烏煙瘴氣，收天價管理費、阻塞走火通道、隨意關掉冷氣

她舉例說，商場的分契訂明不得阻塞走火通道，包括商場的走廊，但管理公司無視規定，任由商戶擺放物件阻塞走火通道。「我們投訴，他們就移開物件拍照，用來作為證據自己沒有阻塞。」她續說，業委會聘請外判清潔，維修保養工程，完全是自行擇選就簽約，指分契可以由管理人決定，完全不需得到商戶業主同意。結果是商場不少位置無燈，非常昏暗，而公共洗手間污穢不堪。

另一個困擾商場業主多年的就是新舊管理公司就四樓使用權有爭拗，而不能開啟中央冷氣，令商場沒有冷氣，顧客不想入來光顧，最後現任管理公司安裝了冷氣設備，但竟然花費600萬。「我們無從過問他們如何招標，沒有單據，裝幾多部沒有資料，商場業主沒有辦法唯有支付那麼昂貴的費用。但他們的冷氣裝置品質低劣，冷氣經常壞，維修費由商戶支付。」

雖然現在有冷氣，但商戶說管理公司在商場晚間時段聘用外勞，而且不時隨便關掉冷氣。

「商場10:30才關門，但管理員很多時候在10時關閉冷氣，逼我們離開，令這裡很熱，他們經常這樣，不當我們是人！」在片中，管理公司安排洗冷氣，但業主質疑為何不在營業時間外即10：30後洗冷氣呢？

她指出，該管理公司濫收費用，例如一個實用面積58呎的商鋪，管理費竟然要1560。「這是天價管理費。」Gigi生氣的說。