本報近日的獨家調查發現，政府涉嫌違反《房屋條例》買宏福苑居屋業權，包括1）就未補地價居屋，沒有要求買賣雙方到房委會申請證明書就簽署買賣協議，2）用政府成立的一家私人公司收購業權，違反法例目前規定只有「房委會或房委會「提名」人士 」（即綠表和白表人士）才可購入未補地價居屋的規定。
在今集，我們訪問簽署了買賣協議的居民，證實了政府並沒有依法要求他們申請出售證明書。在簽署買賣協議時，律師也沒有告訴居民一個很關鍵的條款：第31段，該段聲稱房委會提名了政府成立的公司可以購買業權。有人在未補地價單位的買賣協議中，暗地裏加入了第31段條款，即房委會已經提名政府成立的「公司」回購業權。該居民在不知情下簽署了買賣協議。
業主李先生：律師沒有提及我們要申請「可供出售證明書」
我們訪問了業主李先生。住在宏仁閣中層的李先生是在6月30日前接受了政府的回購方案的。他的單位是「未補地價」的，李先生說他一直知道出售未補地價的資助房屋，業主要事先向房委會申請「可供出售證明書」，批出該證明後才可以出售，但由於政府沒有要求他到房委會申請出售證明書，他以為政府有特別安排，沒有問過究竟下，他在8月便到律師樓簽署了《買賣協議》。
他是用東華三院提供的免費律師服務來辦理買賣交易的。根據他回憶的簽署買賣協議過程，他說在簽買賣協議時，律師沒有告訴他要申請證明書，也沒有提及政府取得豁免。
「律師沒有講過，skip了證明書的要求。今次是政府向我們買，是主動要我們出售，而房委會也是政府。可能是這樣，所以skip了這（申請證明書）的程序。」他說。
他指律師有翻譯每條英文協議內容給他，但律師沒有給他買賣協議的副本，也沒有給他中文的翻譯本。由於他以為這些協議都是同一形式，也沒有刻意要求副本。由於李先生沒有買賣協議在手，與我們一起調查事件的測量業專業人士Danny Chung便到土地註冊處，找到一份另一個單位的未補地價的買賣協議。
未補地價和已補地價的買賣協議內容大致相同，唯獨未補地價的協議中間加了第31段條款。第31段的題目是“SUBJECT TO HOUSING ORDINANCE (CAP.283)“（《符合《房屋條例》的規定（第283章）》，內容聲稱房委會已按條例的附表4C提名買家（即「收購宏福苑業權有限公司」）來購買物業。但李先生對此從不知情，他說律師並沒有告訴他有31段的條款。「31段我肯定沒有聽過他有翻譯給我。」他說。
有關第31段的事情，我們已經在此調查系列的第一集分析了，請讀者重看這集。
第31段寫到：
31.01指出「This Agreement and the subsequent Assignment are subject to the terms, covenants and conditions mentioned in the Schedule to the Housing Ordinance (Cap. 283) (“the said Housing Ordinance”) and any amendments that may be made thereto from time to time. 」（本協議及其後之轉讓，均受附於房屋條例（第 283 章）（下稱「該房屋條例」）之附表所載條款、契諾及條件所規限，以及其不時可能作出之任何修訂。
31.02指出 「The Purchaser has been nominated by Hong Kong Housing Authority under paragraph 4(C) of the Schedule to the said Housing Ordinance for the purchase of the Property and no premium is required to be payable by the Vendor to Hong Kong Housing Authority under the said Housing Ordinance.」（買方已獲香港房屋委員會根據房屋條例附表第 4(C) 段提名，來購買物業，而根據該房屋條例，賣方無須向房委員支付補地價。）
協議中所說的「Purchaser」買家正是「收購宏福苑業權有限公司」（政府為收購業權而在早前成立的公司）。雖然協議聲稱房委會已按條例的附表4C提名買家（即「收購宏福苑業權有限公司」）來購買物業，但房委會從沒有公布有關提名，也沒有對此作出修例，合法性存疑。
他指，現在政府在買賣協議提名該公司可收購業權的做法是“補鑊”。「這是一間公司，一間公司不是人，是不需要住房的，不能買居屋的。政府的做法是不能說得通。外界是可以質疑政府的。」
我們也訪問了住在宏建閣的關太，她不知道買賣協議加了第31段直至我們告訴她，她說她的律師是自己聘請的，但她沒有印象律師有翻譯過第31段給她。「由於我有三個單位，兩個是已補地價的，一個是未補地價。可能律師以為三份買賣協議都是一樣，因此只是翻譯其中一份已補地價的買賣協議給我，而當中是沒有第31段的，因此我是完全不知道第31段的事情。」她說。
但她對政府加入第31段在買賣協議中的做法不太驚訝。「政府用我們的善款買業權都做得出，政府知道他們用“公司”買業權是違法，因此加此條款。」
盼居民齊心停止賣業權
在政府的步步進逼下，截至9月3日，已有1595戶業主簽署買賣協議，佔總數約80.4%，李先生是其中一位。雖然簽署了買賣協議，李先生心中經常想如何可以與其他居民一起合力推翻政府的回購方案。「我們在揀樓當日就要支付印花稅，如果我們全部都拒絕，便不用簽署新樓的買賣協議，一起叫停整件事。」他說。
不願意搬走的原因，除了宏福苑是他一生的家之外，還有就是買入新居所的昂貴費用。
政府為大埔宏福苑居民提供的長遠居住安排方案，包括方案一：現金收購（自行安排長遠居所）、方案二：收購業權並以所得現金購買「特設銷售計劃」單位（10個資助出售房屋項目，包括房委會轄下的8個屋苑以及房協轄下的2個項目，共提供超過4,400個單位）、方案三：「樓換樓」安排（發放樓換樓券，直接用以在特設銷售計劃中換購新資助出售單位）。
李先生選擇了第二方案，但由於66歲的他已經退休，按照政府給予未補地價單位$8000一呎的價錢賣出單位後，他得到的現金是不足夠他們買同樣大小的431尺居民單位。不但如此，他還要為6萬元以上的印花稅、還有40萬的裝修費煩惱。因此，他打算搬到280尺的單位。
「他們提供的居屋全部都是用公屋間隔的，是清水樓，是沒有房間的，10個（特設銷售計劃）的屋苑，完全一樣間隔，都是長方形的。以前我的單位每一個位置業有光，但新的居屋的大廳也沒有光的，光來自房間，因此房間的牆唯有要透明，我的屋才有光！」李先生生氣的說。
跟其他在6月30前接受政府回購方案的業主一樣，李先生將會在10月2日揀樓（8月31日前簽接受回購的業主將會遲一些才可以揀樓）。在宏福苑住了30多年的李先生，將會在10月15日簽署《轉讓契據》（Assignment）來正式賣出宏福苑的業權，把宏福苑的業權轉給「收購宏福苑業權有限公司」。
李先生說自己不想賣業權，由於政府收購業權的程序涉嫌不合法，他希望居民可以推翻這事。「政府應該知道法例的要求，用公司來買居屋是違反《房屋條例》的。但誰人敢走出來挑戰政府？我一直是要求原址重建的，但是政府說要立法逼居民賣業權，我無路可走下才賣。如果有任何機會反對，而居民齊心一起做，我非常支持居民一起停止賣業權。如果我們買了新單位，也希望賣回給房委會，搬回宏福苑。」李先生說。
業主吳先生：仍沒有簽「轉讓契約」文件，自己仍然是業主
住在宏建閣居民的吳先生是李先生的朋友，在過渡性房屋認識的。吳先生在6月中前簽了接受收購同意書，揀選第三方案，領取樓券，亦即樓換樓。他在8月1日於東華三院提供的律師的辦公室，簽署了《買賣協議》，而將會在9月中簽署「轉讓契約」文件。
他回憶當天簽署買賣協議時，協議是英文的，但律師沒有翻譯給他條文說什麼，也沒有給予他一份副本，只是在他簽了之後才給他一份中文版本，讓他自行之後看。他說該律師刻意解釋某一條款給他知道，說當他簽了買賣協議，等同放棄屋內所有的物品，而這些物品將會歸於政府，不再屬於他。「我說反對這一點，他說會為我出信去對方律師事務所提出反對這點，指我是可以簽的，於是我便簽了。」
吳先生說他賣業權後將收到的錢，只足夠他買一間200尺的居屋，才有餘錢支付裝修費及印花稅。「我已經退休，我如何有錢支付印花稅？如果我不賣業權，我不用支付印花稅，我們不是自願賣給政府的，而是政府用政策逼我們賣的。」吳先生說。
跟李先生一樣，吳先生也是一直要求原址重建的，回宏建閣居住，但無奈接受賣業權，但內心仍然希望可以回遷，不賣業權。但如果現在反悔可以嗎？ 他們二人確認雖然他們已經簽了出售宏福苑單位的《買賣協議》，但由於仍然沒有簽「轉讓契約」文件，自己仍然是業主，可以決定不賣的。
「政府逼我們賣業權，我是無奈才賣的，我是用東華三院提供的免費律師的，我在8月1日簽了《買賣協議》，律師即時收了我的屋契。但律師清楚說我是未賣的，我仍然是業主，要第二次簽才是正式賣了業權。律師說在未簽署正式買賣合約，我可以不賣的。」 65歲的吳先生說。
宏福苑居民Jason：政府不想依法申請證書，拖延收購宏福苑
宏福苑居民Jason（化名）是其中一位沒接受政府回購建議的居民。
就政府在宏福苑今次涉嫌繞過《房屋條例》回購業權一事，Jason指政府沒有公布過今次是有「特事特辦」，即使政府現在出來向公眾解釋，也給市民再次看見公務員辦事粗疏。「如果政府可以繞過法例，不用買賣雙方申請證明書，為何其他市民包括宏福苑受災居民買賣居屋（特設銷售計劃或居屋未補地價二手市場）又要取證明書？這明顯讓全港巿民看到政府處理事件出現不公平，亦有違反法律條文原則！」他說。
他認為，政府繞過房委會申請證書的規定的根本原因，是不希望因居民要進行合規的申請程序而拖延收購宏福苑。他指出，火災後業權人需時補領文件再申請未補地價可出售證明書，或業權人火災後之遺產承辦包括程序、業權爭拗、有很大不確定性因素及法院程序。
「宏福苑多個單位曾受火災波及，部分證明文件亦被燒毀；即使能補領文件，也需要時間；而申請相關證明書同樣需時。另一方面，亦可能出現業主已過身的情況，家屬需先處理死亡證，並在其後進行遺產繼承，整體程序亦需時。」他說。
他補充，銀行等機構不會配合政府的收購，而加快處理查核離世人的資料。「例如，若要向銀行查詢死者有多少存款，往往需要較長時間；而這些時間會進一步拖延遺產繼承程序。」
Jason指，上述種種問題令宏福苑的1984戶難以在同一時間完成收購程序。他相信政府是為了不想回購業權被拖延，便繞過房委會及相關法例的規定。他指「官員或許以為「不公布」就不會有人知道法例的要求；而由於不少業主和市民未曾處理過買賣二手居屋，對相關法例不甚了解，因而降低了外界對規定的注意。」
Jason估計，由於宏福苑大部分單位是沒有補地價，如果跟隨法例規定，宏福苑的1984戶難以在同一時間完成收購程序。跳過未補地價單位須申請「可供出售證明書」的法定要求，可方便政府在指定日子完成收購。
為何不以房委會收購居民業權，以私人公司收購業權有何動機？
根據本報的調查所得，在《房屋條例》規定下，居民是可以把單位賣給房委會的，這代表政府只需用房委會收購宏福苑居屋業權，理應便可以合規了，為何政府不這樣做？
Jason認為政府或有其盤算，指出用私人公司作收購，政府有機會不用向公眾披露該公司的帳目，也可以在日後轉讓股權。
「政府現在買業權動用善款和保險賠償，將來政府在公眾或居民要求下要把整盤數公開，但如果政府用一家有限公司，在法律上，該公司是不用公開核數報告的，即外界不能查核。」他說。
根據公司註冊處的登記，「收購宏福苑業權有限公司」的唯一股東是「財政司司長法團」，而「財政司司長法團」是依據《財政司司長法團條例》（Financial Secretary Incorporation Ordinance，CAP1015）而設立的法人團體，用以代表政府持有政府的財產與資產。既然「收購宏福苑業權有限公司」是按照公司條例成立的，必然可以自由轉股東。
「將來該公司可以轉售給其他人，改變股東。其他人買了之後可以發展該土地，可以興建什麼也可以。」Jason說。
政府不是說會興建紀念公園嗎？「政府現在只是說，可以反口的。之前有官員說居民不用付款可以住過渡性房屋，之後另一位官員又說要收錢。至今，政府未有完成收購業權，因此沒有在規劃改變該土地用途，建公園一事不能作實。」Jason說。
「特事特辦」影響法治，呼籲政府停止不合規的收業權行動
Jason說，當政府想儘快回購宏福苑業權就可以不需跟從《房屋條例》，買方竟然可以不是綠表人士，而是一間公司，來方便政府收宏福苑業權。然而，當房屋局及房委會賣新或二手市場的居屋給宏福苑居民時，居民需要用綠表才可去購買，形成「政府有特權，而平民沒特權」的強烈對比。「為何政府要買業權就不用依從法例，但其他全部香港人就要跟法例。換句話說，政府就不用跟法例，全香港的蟻民，就要跟法例！」
Jason指出，如果政府想繞過法律不需做申請證書程序，並把未補地價的單位賣給「私人公司」，這是否需要修改《房屋條例》，並經過立法會三讀通過，容許用「特事特辦」來處理。但他慨嘆，這將會深遠影響香港的核心價值。「如果立法會通過相信很多本地和跨國公司重新評估香港。」
他認為政府繞過《房屋條例》的規定來收購業權，如同帶頭破壞得來不易的香港，並製造社會不公。他呼籲政府停止不合規的收業權行動。
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