「那份誘導性的問卷，不是在諮詢民意，而是在丈量我們屈服的底線。」 ——
一位年輕居民Henry對問卷的總結分析。
宏福苑大火過後，空氣中的焦味尚未散去，一場無聲的博弈已悄然展開。 2026年1月9日，一份標題為《有關大埔宏福苑的長遠安置》的問卷，透過社署的「一戶一社工」陸續送到災民手中。
當天的新聞稿稱，政府希望「收集他們對不同長遠安置安排的初步意願」，目標是在一月中下旬取得業主的回應，進行分析。新聞稿再次提及，行政長官李家超早前指示「應急住宿安排工作組」研究長遠安置方案，以情、理、法處理，以情先行，照顧居民的個別情況和意願。
《透視報》近日獲得該份問卷的完整副本。問卷共7頁，內容圍繞4部份，每部分以問題開始，簡略為「在長遠住宿安排上，政府應考慮哪些重要原則？」、「會否考慮接受政府向您購買業權？」、「會否希望政府讓您選擇購買全新的居屋或「綠置居」項目單位，還是在市場選購現樓？」、「會否考慮寧願以『樓換樓』方式，換取另一個價格相若的全新居屋單位？」在每條問題下，政府提供選項和參考資料。
表面上，問卷內容公允，然而，魔鬼暗藏在細節裏。
《透視報》邀請多位宏福苑居民參與深度解讀，結果發現這是一份「誘導性」的問卷，暗藏「心理陷阱」，對居民非常不利。問卷利用災民的創傷與恐懼，誘導居民不選擇在「原址安置」，而搬到大埔頌雅路西，一個交通不便的墳場地，或作其他居住選擇，試圖掠奪宏福苑的海景黃金地段。問卷也將一場本應由政府承擔責任的重建，變成一場令業主資產大縮水的「強制交易」！
《透視報》將逐一拆解政府在問卷暗藏的誘導，踢爆心理操縱技倆，為大家找出四大「問卷陷阱」。
第一重陷阱：以$6,000呎價開天殺價
翻開長達七頁的問卷，當局在未提供任何獨立測量師報告的情況下，在第2條有關政府購買居民業權中，寫道：
「香港測量師學會根據宏福苑火災前單位的市場成交價的估算：未補價單位平均實用呎價約6,000元；已補價單位平均實用呎價約8,000元。」（見下圖）
當局刻意先拋出$6,000 至 $8,000 遠低於大埔市中心私樓市價，這是開天殺價，令居民頓時產生「原來我的家已變得一文不值」的錯覺！之後在第3條，有關購買居屋，問卷列出跨區新居屋 （如啟德啟陽苑、將軍澳影輝苑）的預計售價，平均呎價高達 $9,300！
且回想一開始時的開天殺價，所得賠償根本不足以購買同等面積的新居屋。這人為製造的「負資產」恐懼，令業主陷入恐慌。
在大學修讀心理學的Henry一眼看穿當局的技倆，當局開一個$6000/$8000一尺的低價，逼你去牆角，殺你一個前無去路，手中無牌，讓居民感到絕望之際，問卷隨即在第4部份提供一個貌似合理的「樓換樓」方案，並特意標註「業主無須向政府繳付任何差額」。
第4部份出現的「樓換樓」條款存在不公平之處。這部分首先列出了跨區的居屋選擇，也列出了大埔有可能興建的新居屋單位，包括頌雅路西選址（2029年入伙）、廣福公園選址（2033年入伙）、和宏福苑原址（2035年入伙）， 指業主可以選擇以「樓換樓」方式 ，「換取另一個價格相約而不限地區的全新居屋單位」。
宏福苑許多單位已補地價，屬於擁有永久業權，可在私人市場買賣的私樓，但政府通過「樓換樓」，讓居民的物業再次變回限制買賣的居屋。由於可供選擇而又最快可以入伙的五個新居屋發展項目（「居屋2025」）地點都偏遠，較近的居屋，可選擇無非是錦田、東涌、屏山、或將軍澳，居住地點變差。但在 $6,000 開天殺價的恐慌下，就算較差的選擇也頓時成為「德政」！
開天殺價製造的恐慌，背後是資產掠奪。令居民業主在慌亂中交出宏福苑位於吐露港的黃金地段。
根據市場數據，大埔市中心一 帶（如大埔中心、太湖花園）在火災前的呎價在 $10,000 至 $13,000 水平。
Henry分析指，當局同時列出跨區新居屋售價，最高達$9,300/呎，讓災民產生「拿現金都不夠買樓」的危機感。於是當問卷出現「樓換樓不需補差額」的字眼，「樓換樓」也很划算。問卷也提供了令人質疑的「入伙年期」，誘導居民不選擇在宏福苑「原址安置」！
「2035年是純粹用來嚇退災民。一切以數據說話，這麼自信，歡迎將重建要十年的數據公佈出來。」他說
第二重陷阱：誘導居民，令正確答案從來只有「樓換樓」
問卷精心設計了一些陷阱，先是開天殺價，斬去近半樓價；之後是令長者業主聽見都怕的重建需十年！。在兩條死路夾擊下，當局早已預設了唯一的「正確答案」——樓換樓。
翻開問卷，這種「趕羊入圈」的意圖昭然若揭。
問卷一起首提出的超低估價，用來堵死「現金收購」、政府回購業權這條路，因為收回現金也買不回一個住處。而「原址安置」時間又太長，於是「樓換樓」便成了唯一的救命草！
當局更為此選項塗上了一層糖衣：「業主無須向政府繳付任何差額，而政府也不會向業主補付任何金錢。」這條「多除少不補」的原則，看真一點是資產掠奪。若業主原本擁有高層、優質的大單位，市值極可能高於獲分配的跨區新居屋，但中間數以百萬計的差價將被政府全數「沒收」，變相掠奪了高層向海業主的優質資產。
更為致命的陷阱，潛藏於資產性質的根本降級與法律地位的喪失。以上提及，宏福苑許多單位已補地價，業主可自由買賣、出租或加按，不受房委會限制。 然而，問卷建議置換的「居屋2025」新居屋單位，屬於受嚴格限制的「資助房屋」。根據房委會的居屋轉售限制政策，新業主將面臨長達10年的「禁售期」，且在未補地價前嚴禁出租。這意味著居民交出了具高度流動性的資產， 換回的卻是被鎖死的「磚頭」！
對此，有宏福苑居民作出了一個極為精闢的比喻：「政府現在是拿走我的『私家車』，然後換給我一張『巴士月票』。私家車是我的資產，我想幾時賣就幾時賣；巴士卻只能跟著政府的路線走，而且永遠不再屬於我完全擁有。」
這第二重誘導，不僅利用「不需補差價」的糖衣毒藥沒收了業主物業的潛在差價，更透過產權置 換，將原本屬於居民的「黃金」（私有產權）熔化成「鐵」（受限的資助房屋），讓宏福苑業主的財富在 一紙合約中永久縮水。
第三重陷阱：業主資產，被徹底鎖死「十年」
「時間」時大家最不可掉以輕心的陷阱！
上文提及，根據房委會的最新規例，新業主在向政府購入居屋單位後的首五年內，於第二市場（未補價市場）轉售不得高於原價 ；而在公開市場補地價出售的禁售期，則被牢牢鎖定在10年。
這條款，疊加在宏福苑年齡中位數56.7歲的業主身上，顯得極度殘酷。一旦選擇「樓換樓」，他們手中唯一的資產將被徹底鎖死。對於長者而言，一層自由市場的私樓本質 上是「巨額醫療保險」。當面對突如其來的癌症或手術開支時，舊居是救命的現金流；然而，政府強 塞的「新居屋」，在最關鍵的這十年（60至70歲），卻是一堆在公開市場上無法變現、在第二市場 上無利可圖的鋼筋水泥！
對於年老的宏福苑業主，這十年是他們生命中最後一段黃金時代，也是最需要資產流動性來應對醫療風險的時期，政府利的手段令人髮指！
第四重陷阱：通過入伙日期，誘導居民不選擇「原址安置」
政府此次將「宏福苑原址」的入伙期設定為「預計 2035 年或之後」 ，即是如果你不願接受資產被鎖死十年的法律條款，你就必須接受有家歸不得的十年流放！
政府這一招看來可怕卻可笑之處是，早前，政府推廣「組裝合成法」（MiC）時曾保證高樓工期可壓縮至兩年。既然技術早已成熟 ，那多出來的八年耗在何處？發展商可全速以兩年時間拆樓賣樓，政府卻選擇對宏福苑的長者按下暫停鍵，快速起樓的優勢不適用於宏福范重建？請拿出理據及數據！
居民Henry指出，按著政府的精心佈局，居民若選擇「樓換樓」，其資產將被法律條款鎖死十年（禁售期）；如選擇「原址安置」，將被流放十年（2035 年入伙），狠批當局提供給居民的，根本不是一場公平的交易！
居民Henry說。「問卷設計是一種『沒有選擇的選擇』，是用『有得揀』的假象，來包裝的強制執行，實質上，居民別無選擇。」
這不是善後與安置，這是一場強權對弱者的欺凌！
問卷並非收集意願，而是「偽造民意」的工具？
問卷的介紹信誓旦旦地向居民承諾問卷的「提問內容只是初步收集您的意願 ， 絕對不代表您承諾接受政府將來提供的任何選擇 。當政府落實具體方案後，屆時您可以再作進一步考慮及選擇，完全不會因為今次的回覆而有任何限制。」
居民認為，以上的話是試圖安撫居民，誘惑他們填寫問卷的技倆，但政府的不良動機已引起輿論質疑。 近日媒體引述「知情人士」的報導，問卷尚未回收完畢，所謂的 「消息人士」卻早已透過媒體大放厥詞，聲稱「原址重建在居民間並非主流」！ 政府一方面在台面上叫居民「只是隨便填填」，另一方面卻在 檯面下透過媒體「帶風向」，提前把居民的民意定調。
不過同時，媒體報導也出現抹黑居民的描述——「索取更高的土地價值」、「把自身利益最大化」、「不應 由公帑埋單」。有人試圖將「爭取原址安置」這個基本的權利，惡意扭曲為「貪得無厭」，試圖利用公眾對資源分配的焦慮，煽動市民攻擊災民。這種操作令人懷疑政府意圖在真實的民意爆發之前，先用「假民意」搶佔道德高地。 只要將你打成「刁民」，那麼無論政府提出的方案多麼不公，都會變得「合情合理」。
既然政府已經有了定斷，那麼問卷的目的又是什麼？ 根據我們與居民的訪問，問卷是要搶奪、引導製造，甚至偽造民意，讓政府手中有「數據」。 問卷雖然要填寫單位號碼，但無須業主簽名。有不少居民告訴本報，社工指示他們不用親自提交，而是由社工「代為」遞交。 此前，不少居民透露，當局推行「一戶一社工」收集意見，表面上是貼身服務，實則是監控與誘導他們。而「代為」提交的是不是居民的原本及足本意見，不得而知。
Henry擔心，在沒有簽名作為防偽認證下，任何一份問卷都存在被修改，甚至被替換的風險，令人質疑當局要造假。正常一個政府，做一些民意諮詢，市民不會懷疑政府會造假，但由於近日通過政府處理宏福苑慘劇的手法，政府在誠信上已徹底破產，這是非常合理的懷疑！
面對這鋪天蓋地的輿論抹黑與程序陷阱，我們呼籲居民：請暫時放下那些被引導及告知的 「數據」與「消息」，回歸到最純粹的數據及理據，用常識作出判斷，來回應問卷！
透視報編輯部
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