【港人移居內地】第一集:買房子


幾十年來,當中國仍未發展時,只有內地人想來香港居住,因此出現不斷的新移民。時移世易,今天中國崛起了,大灣區亦起動了,再加上2019年撕心裂肺的黑暴,香港出現了一個新現象:越來越多香港人想“移民”到內地居住。

政府最近亦宣布新措施,鼓勵年青人到大灣區發展,找工作。兩地融合的巨輪已經確確實實到達了,似乎亦是2047年正式回歸前的起步。

可是,離鄉別井,又談何容易?對中國大陸一向陌生的香港人,有着不同的文化和語言,他們怎樣可以逆行,融入本身屬於自己的祖國?語言不通、內地工作文化不懂、子女如何上學?怎樣找工作和交友?如何適應當地的文化?

居住在内地多年,熟悉大陸的經濟及社會制度的筆者,將會推出一系列文章,介紹香港人如何移居並融入內地生活,為港人回歸中國作引導。


第一集:買房子



經過2019年的黑暴事件,很多人萌生離開香港的念頭,有打算遠赴歐美的,有出走台灣的,但也有不少計畫移居內地,尤其是語言、文化、和生活習慣接近的大灣區。除了一直以來有大量港人定居的深圳外,廣州、惠州、東莞、珠海、中山等都成為港人買樓熱點,甚至連路途遙遠的肇慶、江門等大灣區的三線城市,都得到港人的青睞。

如果你相信美國還會繼續印鈔票,在內地買房子是不錯的選擇!

首先做一個利益申報,這篇文章沒有推介任何樓盤的意圖,只是希望讓大家多一點了解內地的樓市,我也會順帶把一些移居大灣區城市需要考慮的事項和大家分享。


經過了黑暴,很多人打算移居內地。2019年11月6日,粵港澳大灣區建設領導小組會議在北京召開,會議後,香港特首林鄭月娥介紹了16項下一階段將展開的擴展惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施,包括便利香港居民在大灣當地地城市購買房。圖片:網上



內地房價過山車

國家其實一直頻繁調控房價,但由於美國狂印鈔票使內地居民産生對房產的信仰,內地一線城市的房價在2007年到了一個新高,那一年,深圳新房平均漲了70%, 有些深圳龍崗的房價甚至賣到每平米人民幣1.1萬。2008年,政府嚴厲的調控,加上美國次貸危機,形勢瞬間逆轉,例如龍崗區的中海康城花園,每平米均價居然跌到人民幣5000元以下。南山、福田許多樓盤價從4萬每平米跌破2萬元。如果不是國家通過大舉放鬆銀行信貸,撬動4萬億救市,估計很多頂尖開發商早已經消失了,業主們如筆者的日子都可能會出現翻天覆地的變化。

2008年國際金融風暴發生後,樓價又開始攀升,內地居民都怕跑輸給通脹,認為沒有投資比房子穩而收益高。同時,A股持續的不景氣、銀行理财收益低、P2P騙錢,進一步把居民的儲蓄都擠到房地產,房價節節攀升。連二線省會城市、環珠三 角、長三角、渤海灣的房價也開始上漲了。

內地房地產不會只升不跌,2014年曾出現明顯的跌幅!後來因為內地三、四線城市出現大量庫存,中央最終推出“去庫存”政策去維穩。樓價很快再上漲,深圳率先上升,其他一線城市,甚至很多全國四、五線的縣城的樓價緊接著飆升,連四五線的房子都賣瘋了。

房價持續走高對老百姓,特別年輕一代危害深遠,致內地出現所謂“六個錢包”的現象,有點像香港的“靠父幹”;政府不斷推出調控措施,如限購、限售、限貸等,避免國內資金都跑去炒房。

根據最新規定,香港居民在深圳只能買一套住宅。

大家也要注意部分地區的限售政策,如目前在深圳購房5年內不能出售。還有,只有買樓年期滿了五年又是業主唯一擁有的住宅,才能獲得最大的個人所得稅和增值稅的稅務優惠。現在投資內地房地產抱著短炒的心態已經不可能了。




房價持續走高對老百姓,特別年輕一代危害深遠,內地政府不斷推出調控措施,避免國內資金都跑去炒房。圖片:網上



投資房地產前要看發展趨勢

到內地買房子之前,請先了解城市發展和交通發展的趨勢,是投資房地產的成功竅門,大家可以留意以下幾點: 

城市發展

  • 一線城市房價的暴漲使工人階層買不起房子,開始了“工作在一線城市,居住在周邊”的生活,有點像當年居住在深圳,上班在香港的筆者。這種情況在北京、上海和深圳很普遍。
  • 20年前投資深圳房地產,香港人首選深圳的羅湖,但隨著深圳重心西移的規劃,投資福田或南山,的回報已經遠高於羅湖。
  • 南山高科技的蓬勃發展,投資在南山,特別是環境最好的深圳灣,回報遠高於其他片區;深圳灣現在已經遠超傳統的香蜜湖、華僑城成為深圳豪宅的首選之地。
  • 東莞的樟木頭和常平,由於區域老化和靠近走下坡的羅湖,價格漲幅遠遠落後於新興的松山湖。松山湖因為華為手機的進駐,帶動整個地區的發展,目前房價已經是東莞最高的區域。
  • 廣州的珠江新城是當區發展的重點,早成為廣州房價的指標。



投資之前多做功課去了解你要投資的地方的發展趨勢。 圖片:網上



交通發展

  • 由於“深中通道”將會建成,靠近深圳的東莞、惠州、和中山的樓價漲幅比其他地區更快。中山靠近未來深中通道的出口,一直不怎麼漲的房價近兩年大幅上升。
  • 深圳鹽田區一直因為交通不方便,加上大、小梅沙海灘導致夏天每天大塞車,又沒有地鐵,所以房價一直偏低。未來地鐵8號線通車後,會不會利好當地的房價呢?
  • 珠海斗門通往金灣的大橋通車後,斗門投資價值怎麼樣?
  • 未来高鐵(中國正在全國興建高鐵網絡)的規劃會到哪一個地段?惠州到底是有高鐵的惠陽好,還是交通不便但靠海的惠東好?這些都要考慮。 

考慮學校網絡因素

另外要考慮孩子上學的問題,雖然你可能用不上,但下一手買家可能很重視。學位的政策各地不一樣。深圳很多區是採取計分制,住在學校附近的小區基本可以肯定獲錄取,如果買樓可以保證你小孩入讀DBS、DGS,你認為樓價會升多少?

內地一些很舊很破爛的住宅小區,由於可以優先被附近的名校錄取,房價一直非常高。深圳著名4大、8大學校附近的“學位房”因此一直有價有市。筆者和內地朋友經常聊天,說為了讀深圳那些所謂名校居然要付幾百萬溢價買房,不如拿這筆錢去補習、留學,但內地朋友大多不認同。

所以買二手樓要先了解小區有沒有學位,如果有是哪一家?一手房更要了解整個小區有沒有學校規劃,特別深圳這類學位供應嚴重不足的城市,一定要了解開發商引進哪一家辦學團體,比如深圳南山大沖,華潤置業開發的“潤府”,由於配套學校投資巨大,引入南山外語學校管理,房價是近年深圳漲幅最誇張的樓盤。剛剛開盤第4期超過9000人去抽大概1200套房,抽到就大賺一筆,引起全國的轟動。

同時,投資內地房產不要老想著租金回報率,否則你很可能什麼都買不下手,很多網紅盤目前連1%都沒有啊,像香港一樣可以拿租金抵月供款在內地幾乎是不可能的!


根據大公報去年8月31的報道,隨着大灣區的推進,深港之間人員流動也越來越多,跨境中港家庭日益常見。報道指:「他們不再以香港為最終依歸,子女求學也不一定選擇香港,有的會在深圳或者周邊城市求學,希望子女多了解內地發展,結交內地朋友。」越來越多香港的家長為子女選擇在深圳的學校就讀。圖為一個深圳教育展上人頭湧湧。圖片:網上



注意投資地雷

投資內房還有不少“地雷”。筆者的內地號碼一天到晚都是有地產經紀打給我,記住好房是不用這樣推銷的。深圳的住宅當地都不夠賣,還拿到香港賣?

中介經常推薦珠海、中山的公寓項目。香港人是搞不清公寓和住宅的區別,但在內地區別就非常大。儘管居住感覺都一樣,但公寓轉售是不能豁免土地增值稅等,升值空間比住宅小得多,而且一般只能最多貸5成,利率還比住宅高。很多城市公寓的水、電、停車費、管理費,都比住宅高,因此居住成本較高。部分公寓甚至連天然氣都沒有,炒菜只能用電磁爐!公寓一般不帶學位,在深圳計算入學分數比住宅低一截,這都大大壓抑了公寓的需求和漲幅。

一些香港人膽子很大,居然投資內地的“小產權房”,這種房子的產權是依託於內地的自然村(就是早年居民聚居的村落,如皇崗村、水圍村、大芬村等等)的集體用地,不受法律保護,所以要盡量避免。

也有港人對法院拍賣房,類似香港的“銀主盤”感興趣,雖然貌似便宜,但因為大家對內地法律、法規的不熟悉,對裡面的貓膩難以規避,所以我奉勸大家千萬不要碰,不要貪便宜虧大錢!

我們買一手樓一定要選擇開發商,最近4、5年,部分龍頭開發商為了盡快銷售回籠資金,起樓時間特別短,速度匪夷所思,裝修水平在詹Sir眼中0分都沒有,對這類開發商近幾年的新樓、二手樓我們要敬而遠之。

其實內地有很多優質開發商,不必委屈自己買次貨。另外雖然內地對房地產建設的資金監管已經大有改進,但還是有零星爛尾的情況,部分激進的福建開發商已經出現爛尾的情況。了解一下開發商的聲譽和資金實力是投資前必做的功課。


去年6月,政府統計處的調查指出,26萬港人有興趣北上大灣區生活。調查顯示約有69萬名(11.2%)15歲以上人士想過將來離開香港到其他地方生活,當中大約4成,即26萬多人,有興趣到大灣區城市生活。圖片:星島日報


大灣區的未來投資攻略

大灣區的樓價大部分已經漲了非常多。只是2020年的年初到現在,已經漲了許多,深圳很多樓盤比香港貴,例如橫琴要每平米5、6萬人民幣,東莞松山湖最高超過5萬,中山普遍2萬以上、大亞灣1.5萬以上。最近肇慶比較熱,高鐵從深圳北出發1個多小時就能到肇慶東,價格還不到1萬。深圳灣1號、華潤悅府、恆裕濱城的房價都接近30萬每平米!

投資方向方面,實力雄厚的首選是深圳限價樓(政府規定價格不能超過若干金額的樓盤),深圳受制於土地面積不足,開發比例高,加上經濟發展遙遙領先,教育配套卻嚴重滯後,所以深圳優質地段限價學位房是絕對首選,未來可以留意金地在沙嘴的項目、華潤在華富村的項目、皇崗村、白石洲的舊改,他們的地理位置都非常好!

東莞臨深地區,特別靠西面的會比東邊的有潛力,但東莞房價今年漲幅比較大,而很難出租,這一點要有心理準備。

廣州塞車問題極嚴重,因此應該買接近城市、不用駕長途車來回上班的房子,例如番禺靠近佛山,增城靠近東莞,花都則依託機場,這些區域價格仍然相對便宜。但一直以來,廣州房價升幅都遠遠落後於深圳,未來趨勢估計還會持續。

如果不希望投入大量資金,珠海斗門和肇慶價格相對不高,很多港資銀行可以提供按揭。說到戶型,無論是深圳還是珠海、中山、肇慶,建議考慮“剛需房”(大陸用語,用以滿足家庭需要的單位),即是7、80平米,3房單位,總價不高,相對容易轉售。

最後建議大家通關後多到大陸走走看看,多關注學位、交通配套、小區環境等,下載內地房地產中介的app,多到你感興趣地段的中介,認識幾個中介,有空用wechat多問他們有沒有筍盤,當然要自己先做功課,免得給人“忽悠”。二手房一定要多親身看看不同戶型、不同小區的單位,多看多問多交流,才更容易找到合適的筍盤!

港金民
一名在香港土生土長,在內地工作超過20年的金融“民工”,對内地金融狀況有自己的看法。

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