【港人移居內地】第一集：買房子

幾十年來，當中國仍未發展時，只有內地人想來香港居住，因此出現不斷的新移民。時移世易，今天中國崛起了，大灣區亦起動了，再加上2019年撕心裂肺的黑暴，香港出現了一個新現象：越來越多香港人想“移民”到內地居住。

政府最近亦宣布新措施，鼓勵年青人到大灣區發展，找工作。兩地融合的巨輪已經確確實實到達了，似乎亦是2047年正式回歸前的起步。

可是，離鄉別井，又談何容易？對中國大陸一向陌生的香港人，有着不同的文化和語言，他們怎樣可以逆行，融入本身屬於自己的祖國？語言不通、內地工作文化不懂、子女如何上學？怎樣找工作和交友？如何適應當地的文化？

居住在内地多年，熟悉大陸的經濟及社會制度的筆者，將會推出一系列文章，介紹香港人如何移居並融入內地生活，為港人回歸中國作引導。

第一集：買房子

經過2019年的黑暴事件，很多人萌生離開香港的念頭，有打算遠赴歐美的，有出走台灣的，但也有不少計畫移居內地，尤其是語言、文化、和生活習慣接近的大灣區。除了一直以來有大量港人定居的深圳外，廣州、惠州、東莞、珠海、中山等都成為港人買樓熱點，甚至連路途遙遠的肇慶、江門等大灣區的三線城市，都得到港人的青睞。

如果你相信美國還會繼續印鈔票，在內地買房子是不錯的選擇！

首先做一個利益申報，這篇文章沒有推介任何樓盤的意圖，只是希望讓大家多一點了解內地的樓市，我也會順帶把一些移居大灣區城市需要考慮的事項和大家分享。

內地房價過山車

國家其實一直頻繁調控房價，但由於美國狂印鈔票使內地居民産生對房產的信仰，內地一線城市的房價在2007年到了一個新高，那一年，深圳新房平均漲了70%， 有些深圳龍崗的房價甚至賣到每平米人民幣1.1萬。2008年，政府嚴厲的調控，加上美國次貸危機，形勢瞬間逆轉，例如龍崗區的中海康城花園，每平米均價居然跌到人民幣5000元以下。南山、福田許多樓盤價從4萬每平米跌破2萬元。如果不是國家通過大舉放鬆銀行信貸，撬動4萬億救市，估計很多頂尖開發商早已經消失了，業主們如筆者的日子都可能會出現翻天覆地的變化。

2008年國際金融風暴發生後，樓價又開始攀升，內地居民都怕跑輸給通脹，認為沒有投資比房子穩而收益高。同時，A股持續的不景氣、銀行理财收益低、P2P騙錢，進一步把居民的儲蓄都擠到房地產，房價節節攀升。連二線省會城市、環珠三 角、長三角、渤海灣的房價也開始上漲了。

內地房地產不會只升不跌，2014年曾出現明顯的跌幅！後來因為內地三、四線城市出現大量庫存，中央最終推出“去庫存”政策去維穩。樓價很快再上漲，深圳率先上升，其他一線城市，甚至很多全國四、五線的縣城的樓價緊接著飆升，連四五線的房子都賣瘋了。

房價持續走高對老百姓，特別年輕一代危害深遠，致內地出現所謂“六個錢包”的現象，有點像香港的“靠父幹”；政府不斷推出調控措施，如限購、限售、限貸等，避免國內資金都跑去炒房。

根據最新規定，香港居民在深圳只能買一套住宅。

大家也要注意部分地區的限售政策，如目前在深圳購房5年內不能出售。還有，只有買樓年期滿了五年又是業主唯一擁有的住宅，才能獲得最大的個人所得稅和增值稅的稅務優惠。現在投資內地房地產抱著短炒的心態已經不可能了。

投資房地產前要看發展趨勢

到內地買房子之前，請先了解城市發展和交通發展的趨勢，是投資房地產的成功竅門，大家可以留意以下幾點： 

城市發展

• 一線城市房價的暴漲使工人階層買不起房子，開始了“工作在一線城市，居住在周邊”的生活，有點像當年居住在深圳，上班在香港的筆者。這種情況在北京、上海和深圳很普遍。

• 20年前投資深圳房地產，香港人首選深圳的羅湖，但隨著深圳重心西移的規劃，投資福田或南山，的回報已經遠高於羅湖。

• 南山高科技的蓬勃發展，投資在南山，特別是環境最好的深圳灣，回報遠高於其他片區；深圳灣現在已經遠超傳統的香蜜湖、華僑城成為深圳豪宅的首選之地。

• 東莞的樟木頭和常平，由於區域老化和靠近走下坡的羅湖，價格漲幅遠遠落後於新興的松山湖。松山湖因為華為手機的進駐，帶動整個地區的發展，目前房價已經是東莞最高的區域。

• 廣州的珠江新城是當區發展的重點，早成為廣州房價的指標。
  
  
  

交通發展

• 由於“深中通道”將會建成，靠近深圳的東莞、惠州、和中山的樓價漲幅比其他地區更快。中山靠近未來深中通道的出口，一直不怎麼漲的房價近兩年大幅上升。

• 深圳鹽田區一直因為交通不方便，加上大、小梅沙海灘導致夏天每天大塞車，又沒有地鐵，所以房價一直偏低。未來地鐵8號線通車後，會不會利好當地的房價呢？

• 珠海斗門通往金灣的大橋通車後，斗門投資價值怎麼樣？

• 未来高鐵（中國正在全國興建高鐵網絡）的規劃會到哪一個地段？惠州到底是有高鐵的惠陽好，還是交通不便但靠海的惠東好？這些都要考慮。 

考慮學校網絡因素

另外要考慮孩子上學的問題，雖然你可能用不上，但下一手買家可能很重視。學位的政策各地不一樣。深圳很多區是採取計分制，住在學校附近的小區基本可以肯定獲錄取，如果買樓可以保證你小孩入讀DBS、DGS，你認為樓價會升多少？

內地一些很舊很破爛的住宅小區，由於可以優先被附近的名校錄取，房價一直非常高。深圳著名4大、8大學校附近的“學位房”因此一直有價有市。筆者和內地朋友經常聊天，說為了讀深圳那些所謂名校居然要付幾百萬溢價買房，不如拿這筆錢去補習、留學，但內地朋友大多不認同。

所以買二手樓要先了解小區有沒有學位，如果有是哪一家？一手房更要了解整個小區有沒有學校規劃，特別深圳這類學位供應嚴重不足的城市，一定要了解開發商引進哪一家辦學團體，比如深圳南山大沖，華潤置業開發的“潤府”，由於配套學校投資巨大，引入南山外語學校管理，房價是近年深圳漲幅最誇張的樓盤。剛剛開盤第4期超過9000人去抽大概1200套房，抽到就大賺一筆，引起全國的轟動。

同時，投資內地房產不要老想著租金回報率，否則你很可能什麼都買不下手，很多網紅盤目前連1%都沒有啊，像香港一樣可以拿租金抵月供款在內地幾乎是不可能的！

注意投資地雷

投資內房還有不少“地雷”。筆者的內地號碼一天到晚都是有地產經紀打給我，記住好房是不用這樣推銷的。深圳的住宅當地都不夠賣，還拿到香港賣？

中介經常推薦珠海、中山的公寓項目。香港人是搞不清公寓和住宅的區別，但在內地區別就非常大。儘管居住感覺都一樣，但公寓轉售是不能豁免土地增值稅等，升值空間比住宅小得多，而且一般只能最多貸5成，利率還比住宅高。很多城市公寓的水、電、停車費、管理費，都比住宅高，因此居住成本較高。部分公寓甚至連天然氣都沒有，炒菜只能用電磁爐！公寓一般不帶學位，在深圳計算入學分數比住宅低一截，這都大大壓抑了公寓的需求和漲幅。

一些香港人膽子很大，居然投資內地的“小產權房”，這種房子的產權是依託於內地的自然村（就是早年居民聚居的村落，如皇崗村、水圍村、大芬村等等）的集體用地，不受法律保護，所以要盡量避免。

也有港人對法院拍賣房，類似香港的“銀主盤”感興趣，雖然貌似便宜，但因為大家對內地法律、法規的不熟悉，對裡面的貓膩難以規避，所以我奉勸大家千萬不要碰，不要貪便宜虧大錢！

我們買一手樓一定要選擇開發商，最近4、5年，部分龍頭開發商為了盡快銷售回籠資金，起樓時間特別短，速度匪夷所思，裝修水平在詹Sir眼中0分都沒有，對這類開發商近幾年的新樓、二手樓我們要敬而遠之。

其實內地有很多優質開發商，不必委屈自己買次貨。另外雖然內地對房地產建設的資金監管已經大有改進，但還是有零星爛尾的情況，部分激進的福建開發商已經出現爛尾的情況。了解一下開發商的聲譽和資金實力是投資前必做的功課。

大灣區的未來投資攻略

大灣區的樓價大部分已經漲了非常多。只是2020年的年初到現在，已經漲了許多，深圳很多樓盤比香港貴，例如橫琴要每平米5、6萬人民幣，東莞松山湖最高超過5萬，中山普遍2萬以上、大亞灣1.5萬以上。最近肇慶比較熱，高鐵從深圳北出發1個多小時就能到肇慶東，價格還不到1萬。深圳灣1號、華潤悅府、恆裕濱城的房價都接近30萬每平米！

投資方向方面，實力雄厚的首選是深圳限價樓(政府規定價格不能超過若干金額的樓盤)，深圳受制於土地面積不足，開發比例高，加上經濟發展遙遙領先，教育配套卻嚴重滯後，所以深圳優質地段限價學位房是絕對首選，未來可以留意金地在沙嘴的項目、華潤在華富村的項目、皇崗村、白石洲的舊改，他們的地理位置都非常好！

東莞臨深地區，特別靠西面的會比東邊的有潛力，但東莞房價今年漲幅比較大，而很難出租，這一點要有心理準備。

廣州塞車問題極嚴重，因此應該買接近城市、不用駕長途車來回上班的房子，例如番禺靠近佛山，增城靠近東莞，花都則依託機場，這些區域價格仍然相對便宜。但一直以來，廣州房價升幅都遠遠落後於深圳，未來趨勢估計還會持續。

如果不希望投入大量資金，珠海斗門和肇慶價格相對不高，很多港資銀行可以提供按揭。說到戶型，無論是深圳還是珠海、中山、肇慶，建議考慮“剛需房”（大陸用語，用以滿足家庭需要的單位），即是7、80平米，3房單位，總價不高，相對容易轉售。

最後建議大家通關後多到大陸走走看看，多關注學位、交通配套、小區環境等，下載內地房地產中介的app，多到你感興趣地段的中介，認識幾個中介，有空用wechat多問他們有沒有筍盤，當然要自己先做功課，免得給人“忽悠”。二手房一定要多親身看看不同戶型、不同小區的單位，多看多問多交流，才更容易找到合適的筍盤！

港金民
一名在香港土生土長，在內地工作超過20年的金融“民工”，對内地金融狀況有自己的看法。